Au Tchad, acheter une parcelle est devenu un véritable parcours du combattant. Dans plusieurs quartiers de la capitale et de sa périphérie, les prix ont fortement progressé ces dernières années, rendant l’accès à la propriété de plus en plus difficile. À Walia, Toukra, Koundoul, Gassi ou encore Klessoum, des terrains, autrefois accessibles, sont aujourd’hui proposés à plusieurs millions de F CFA.
Cette hausse s’explique en partie par l’extension de la ville, la croissance démographique et l’amélioration des infrastructures. Mais elle traduit aussi une transformation du marché foncier. Le terrain n’est plus uniquement considéré comme un espace destiné à construire une maison. Il est devenu un placement sur lequel certains misent pour réaliser une plus-value.
Un acquéreur peut ainsi acheter une parcelle sans projet immédiat de construction, attendre que le quartier se développe puis la revendre à un prix supérieur. À mesure que les zones périphériques se développent, cette logique gagne du terrain et contribue à faire évoluer les prix. Dans cette mécanique, les agences immobilières et les démarcheurs occupent une place importante. Leur rôle est normalement de rapprocher vendeurs et acheteurs et de faciliter les transactions. Mais la multiplication des intermédiaires peut aussi alourdir la facture. Une parcelle confiée à un démarcheur peut passer par une agence avant de parvenir à l’acheteur. À chaque étape, des commissions peuvent être appliquées.
Pour celui qui cherche à acheter, le prix annoncé au départ n’est donc pas toujours le montant final à débourser. Aux sommes réclamées pour la parcelle peuvent s’ajouter les commissions des intermédiaires et, dans certains cas, des frais liés à la recherche ou à la visite. Ces pratiques ne sont pas systématiques, mais elles participent à la complexité et au renchérissement de certaines transactions.
Les agences au cœur d’un marché sous pression
Le développement des réseaux sociaux a encore changé la manière de vendre les terrains. Facebook, WhatsApp et TikTok sont devenus de véritables vitrines immobilières. Les annonces circulent rapidement et permettent aux vendeurs et aux intermédiaires de toucher un nombre beaucoup plus important d’acheteurs potentiels. Cette visibilité facilite les transactions, mais elle peut aussi renforcer la concurrence autour des parcelles les plus recherchées. Lorsqu’un terrain est proposé à un prix élevé et trouve rapidement preneur, cette nouvelle valeur peut devenir une référence pour les propriétaires voisins. Le prix d’une parcelle contribue alors à revaloriser celles qui l’entourent.
Le phénomène crée progressivement un effet d’entraînement. Quand une zone devient attractive, les terrains s’y négocient plus cher, les propriétaires revoient leurs prix et les intermédiaires adaptent leurs annonces à cette nouvelle réalité. Le marché s’alimente ainsi de ses propres références.
Les agences immobilières ne sont évidemment pas les seules responsables de cette évolution. Leur présence répond à une demande réelle et leur intervention peut permettre de gagner du temps et de faciliter les démarches. Mais dans un marché où l’offre de terrains aménagés reste limitée face à une demande importante, leur rôle dans la formation du prix mérite d’être interrogé.
Une propriété de plus en plus difficile à atteindre
Pour les ménages, les conséquences sont de plus en plus visibles. Jeunes salariés, travailleurs du secteur informel et familles aux revenus modestes doivent consacrer une part toujours plus importante de leurs ressources pour espérer acquérir une parcelle. Certains reportent leur projet de construction. D’autres sont contraints de chercher plus loin, dans des zones où les terrains sont encore accessibles. Mais cette recherche de terrains moins chers contribue elle-même à la valorisation progressive des nouvelles zones périphériques. À mesure qu’elles attirent les acheteurs, les prix y augmentent à leur tour. Le phénomène repousse ainsi progressivement les ménages vers des espaces toujours plus éloignés de la capitale.
La question foncière à N’Djaména dépasse donc désormais le simple problème de la hausse des prix. Elle interroge le fonctionnement d’un marché où propriétaires, démarcheurs, agences et acheteurs interviennent successivement dans la fixation de la valeur des parcelles. Dans ce contexte, l’enjeu est aussi de savoir comment rendre le marché plus transparent. Lorsque plusieurs intermédiaires interviennent sur une même transaction et que les prix évoluent rapidement, l’acheteur dispose de peu de visibilité sur la formation du montant qu’il doit finalement payer.
Le terrain, autrefois principalement perçu comme un moyen d’accéder à la propriété, tend ainsi à devenir un actif de plus en plus spéculatif. Et dans cette transformation, les agences immobilières, censées faciliter l’accès au marché, se retrouvent au cœur d’une contradiction : en fluidifiant les transactions et en multipliant les possibilités de mise en vente, elles contribuent à dynamiser un marché dont les prix deviennent pourtant toujours plus difficiles à supporter pour une grande partie des acheteurs.
Sikngaye Tamaltan Inès
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